La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% y se
calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el
alquiler de una vivienda. Primero hay que determinar cuál es el rendimiento neto.
“Para ello, deduciremos a los ingresos obtenidos los gastos previstos en
el artículo 23, apartado 1, de la Ley de IRPF, siempre que,
evidentemente, estén relacionados con el inmueble arrendado, o hayan
sido necesarios para obtener los ingresos del alquiler”.
No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. El
inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario, y
no con otra finalidad. Por ejemplo, el alquiler de un inmueble, para
despacho de un profesional, o para constituir la sede de una empresa, no
genera el derecho a aplicar la reducción.
Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como
rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.
Salcedo recuerda que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27.2
de la Ley de IRPF, el arrendamiento de inmuebles tendrá la
consideración de actividad económica, si para su ordenación se utiliza,
al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada
completa.
“En ese caso, los ingresos obtenidos tributarán como actividad
económica, y no existirá derecho a aplicar la reducción del 60%. Y es
que ésta sólo está prevista para el caso de que el contribuyente obtenga
rendimientos del capital inmobiliario”, señala Salcedo.
¿Qué pasa si el inmueble se alquila a una sociedad, para vivienda de sus empleados?
En ocasiones la arrendataria es una sociedad, pero el destino del
inmueble no va a ser el de oficina o sede social de la entidad, sino el
de vivienda de uno de sus empleados. ¿Podría en estos casos el arrendador aplicarse la reducción?
La respuesta es que sí. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC)
ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al
inmueble. Y que, si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador
se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad.
Eso sí, debe constar en el contrato de alquiler la mención de que el
inmueble sólo se destinará a vivienda, y la persona física concreta que
lo ocupará.
¿Y si lo alquilo a una ONG que lo cede como vivienda?
Algo parecido ocurrirá si el inmueble se alquila a una ONG,
siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o
sede de la entidad. Es frecuente que algunas ONG alquilen inmuebles,
para luego cederlos a personas sin recursos, o que integren colectivos
de especial protección.
En este caso, se considera que debe atenderse
igualmente al destino final que se va a dar al inmueble. “Cierto es, que
será mucho más complicado en este tipo de arrendamientos, el poder
identificar a las personas que efectivamente van a ocupar el inmueble.
Pero consideramos que debiera prevalecer el criterio finalista, teniendo
en cuenta que el inmueble se va a destinar como vivienda, y debería
admitirse la reducción”, concluye.
En qué casos puede perderse el derecho a la reducción
El derecho a aplicar la reducción puede perderse, si el contribuyente
no incluye los ingresos y gastos obtenidos por el alquiler de vivienda
en su declaración de IRPF.
“Es indiferente que los ingresos percibidos se declaren o no en
plazo, siempre que no se haya iniciado una comprobación tributaria. Es
decir, el contribuyente puede realizar una complementaria si en su día
olvidó declarar tales ingresos, y aplicarse la reducción”, comenta el
abogado.
No obstante, si se inicia una comprobación tributaria
y tales ingresos no han sido declarados, el criterio de Hacienda es el
de considerar que el contribuyente ya no podrá pedir, en el seno de la
comprobación, que se le aplique la reducción.
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