elementos a tener en cuenta a la hora de renovar un contrato de alquiler

Cada vez más personas viven de alquiler en España. En concreto, la última Encuesta de Condiciones de Vida que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) revela que un 16,9% de los españoles residen en viviendas en régimen de arrendamiento. La cifra es seis décimas superior a los resultados obtenidos hace solo un año y está motivada, entre otros aspectos, por la mayor movilidad laboral que se registra en nuestro país. En este contexto, son muchos los propietarios e inquilinos que se preguntan cómo funciona la renovación de un contrato de alquiler. A continuación, analizamos siete aspectos que hay que tener en cuenta para materializar con éxito este objetivo.

1. Atención a las prórrogas

La duración de los arrendamientos puede ser pactada libremente por propietarios e inquilinos. Sin embargo, tal y como advierte Teresa Cabeza, socia de Life Abogados, esta autonomía de voluntad "se ve limitada por la existencia de una prórroga anual obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario". Al respecto, esta letrada puntualiza que tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en vigor desde el pasado 6 de junio, los nuevos contratos inferiores a tres años "se prorrogarán obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración". Para ello, deben contemplarse dos elementos: que haya llegado el día de su vencimiento y que así lo exprese el arrendatario.

Por el contrario, desde este despacho aseguran que los contratos firmados antes de la reforma de la LAU, y si la duración del contrato fuera inferior a cinco años y así lo deseara el inquilino, "el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales" y de forma automática hasta llega a un máximo de cinco. No obstante, en ambos casos se trata de un privilegio con el que cuenta el inquilino, que es quien puede decidir si quiere o no continuar con el arrendamiento del inmueble.

De igual modo, Cabeza explica que una vez transcurridos los plazos de duración inicial, "si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo" en el caso de los contratos firmados con anterioridad a la reforma de la LOU, el documento se prorrogará "obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más". Por su parte, los contratos firmados a partir del 6 de junio, y transcurridos como mínimo tres años de duración del contrato, "si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo", el documento se prorrogará un año más.

2. Plazos a tener en cuenta

En el caso de que una de las partes no deseara prorrogar el contrato, esta cuenta con unos plazos determinados para comunicar la decisión. En esta línea, María Olvido Carretero, abogada de Legal Gestión 21, argumenta que tal calendario "deberá venir estipulado en el contrato". No obstante, reconoce que son muchos los que no incorporan esta periodicidad en los contratos, motivo por el cual deben regirse por lo que afirme al respecto la normativa legal vigente.

En este sentido, la LAU establece que las partes cuentan con un plazo de 30 días anteriores a la fecha del vencimiento "para notificar a la otra su voluntad de no prolongar el contrato". Una comunicación que deberá realizar de forma fehaciente, según expone Carretero, "de tal modo que quede constancia por escrito de la voluntad de poner fin al contrato".

3. Motivos para no dilatar un contrato

Los propietarios de un inmueble cuentan con una serie de argumentos para no prorrogar un contrato. Una de estas situaciones, adelanta Cristina Cabo, letrada de Lean Abogados, se produce si, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, "el arrendador comunica al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad". También puede justificar motivos de adaptación o cesión del inmueble para su cónyuge "en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial", añade Cabo. Esta comunicación "deberá realizarse al menos con dos meses de antelación".

Desde este despacho de abogados también distinguen y hacen hincapié en que el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato por alguno de los actores implicados en el acuerdo dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas "a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del documento".

4. Ojo al desistimiento del arrendatario

Por su parte, los inquilinos también pueden proceder a desistir del contrato de alquiler. Esta situación se produce, aclara Samuel Toribio Giménez, director de marketing España de Uniplaces, "cuando el inquilino comunica al arrendador su deseo de no continuar en esa vivienda de alquiler" antes de llegar a la fecha de vencimiento contractual. Para que esta intención se lleve a cabo, deberán haber transcurridos al menos seis meses desde la firma del documento, "siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días", señala Mercedes Robles, directora general de Arrenta.

Desde esta organización también aclaran que se debe tener presente la posibilidad de que en el contrato se hubiera pactado que, en caso de desistimiento, "el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad determinada". Este dinero suele ser el equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que falte por cumplir.

5. Pasos a considerar en la renovación

Cuando los inquilinos no hacen uso de la facultad de desistimiento del contrato de alquiler y se agotan las prórrogas del mismo, se produce lo que los expertos denominan "tácita reconducción del arrendamiento". Bajo estas condiciones se genera un nuevo contrato con las mismas características que el que termina, excepto en los rasgos relativos a la duración del alquiler.

Esta figura jurídica, indican desde Lean Abogados, se encuentra regulada por el Código Civil y para que aplicación sea efectiva es necesario que se produzcan dos requisitos. En primer lugar, que al terminar el contrato de arrendamiento vigente el arrendador no comunique al arrendatario su intención de no continuar con la relación arrendaticia. Asimismo, el inquilino deberá disfrutar un mínimo de quince días el inmueble arrendado.

6. Particulares del nuevo contrato

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos condiciona la duración de las renovaciones de los contratos de alquiler que se firman en España, pues esta debe ser, como mínimo, de tres años. Sin embargo, desde Life Abogados apuntan a que arrendador y arrendatario pueden pactar que el contrato tenga una duración inferior, quedando "la voluntad limitada por la existencia de una prórroga anual obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario", que se dilatará hasta tal fecha. Esta última figura puede excluirla comunicando al propietario su intención de no renovar el documento con un preaviso de 30 días.

Transcurridos los primeros tres años del contrato, Cabeza insiste en que a partir de ese momento "opera una nueva prórroga tácita por un año más". Esta condición se materializa, detalla esta abogada, "si ninguna de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato".

7. Recomendaciones de los expertos

Por último, los expertos recomiendan que cualquier comunicación sobre el cumplimiento del contrato se efectúe por escrito de forma fehaciente. En concreto, Carretero aconseja "cumplir los plazos de preaviso indicados en el contrato o, en su defecto, en la ley". De igual modo, esta abogada subraya la importancia de que quede constancia clara "de la voluntad de las partes, pues de lo contrario, si hay que iniciar acciones judiciales ante un posible desahucio por expiración del contrato, necesitaremos acreditarlo ante los tribunales".

También hay que considerar, recalcan desde Lean Abogados, "las cláusulas que se vayan a incorporar al contrato de arrendamiento", identificando correctamente la finca arrendada, así como la cuantía de la renta. "El arrendador deberá valorar si quiere incluir o no una cláusula que haga referencia a la revisión anual de la renta conforme al IPC y quien deberá llevar a cabo las reparaciones pertinentes", concluye Cabo.